A deviza jelzáloghitelek tragikus hatásai mellett foglalkozni kellene magának az ingatlan, mint befektetési instrumentum helyes megközelítésével. Életcél a lakástulajdon vagy a rossz beidegződések és a helytelen kockázatértékelések foglyai vagyunk?

Tegnap egy kedves családtagom kikérte a véleményemet abban a kérdésben, hogy kicsi, de bővülő családjával megvegyen-e egy lakást. Sokat beszélgettünk, és miután a témában már régóta terveztem egy bejegyzést publikálni, pár adatnak és tendenciának utánanéztem.

Kezdjük egy nagyon beszédes táblázattal, mely közel félszáz országot állít sorrendbe aszerint, hogy a lakóegységek (lakások és házak) hány százaléka áll a benne lakók tulajdonában. A következtetés egyértelműnek tűnik: a kelet-közép-európai országokban a családok elutasítják a bérelt lakásban élést. Ezzel szemben Nyugat-Európában és általában a fejlett országokban a lakosság harmada-fele bérleményben él. Sőt, ha igaz az a hipotézis, hogy saját tulajdonba inkább a vidéki-falusi házak kerülnek, akkor ezekben az országokban a városi (széles) középréteg döntő hányada bérelt lakásban él.

A különbségnek biztosan nem az abszolút és relatív jövedelemkülönbségek az okai. Bár a fejlett országok lakásárai magasabbak, mégis jóval kevesebb évnyi jövedelem szükséges egy lakás megvásárlásához, mint hazánkban (bővebben lásd itt és itt).

De ha a lehetőségeinkhez képest sokkal nagyobb erőfeszítést jelent egy ingatlan megvásárlása, miért vesszük meg mégis? És ami a legfontosabb kérdés: jó ez nekünk?

Az okok kinyomozása meghaladja ennek a bejegyzésnek a kereteit. Egy biztos: nem véletlen, hogy a térségünk népei nagyon hasonló választ adnak a „venni vagy bérelni” kérdésben. Talán ez az egyetlen kapu, amit a kapitalizmus és a magántulajdon intézménye viszonylag szélesre tár mindenki előtt. Gyára, vállalkozása, értékpapír portfóliója kevés kelet-európai embernek lehet – de saját lakása mindenkinek van. Ezért ennek megszerzése jelenti a vagyonfelhalmozás egyetlen, felfogható időtávon elérhető módját. Az ár szinte nem számít – hitel, évekig tartó nélkülözés, költségek. A politika (pártállástól függetlenül) erre ráerősít: minden szempontból a lakástulajdon megszerzését és megtartását támogatja, általában pedig elfogadja és erősíti a saját lakástulajdon vágyát az emberekben.

Ehhez jön az az össznépi hiedelem, hogy az ingatlan stabil és kockázatmentes befektetés, miközben egy család vagyonát leginkább az életteréül szolgáló lakás és nyaraló értéke határozza meg.

A fejlett országok lakói általában már megtapasztaltak egyet-mást a piaci folyamatok működéséről és ezeknek a vagyonukra gyakorolt hatásáról. Ingatlant csak azok vesznek, akiknek a teljes vagyonán belül az adott ingatlan egy kellően alacsony arányt képvisel. Hogy mennyi ez az arány, azt nem tudom, és nyilván mindenkinél más és más, de a lényeg ezügyben is a tudatos döntés.

Helyes-e ez a stratégia? Mint oly sok esetben, azúttal is a válasz „attól függ”. Egy biztos: a saját használatra való lakásvásárlásról szóló döntés egyszerre két kérdésre ad választ: a) ebben a lakásban szeretnénk-e élni a következő időszakban? b) vagyonunk egy (általában nagyon jelentős) részét ingatlanba, mégpedig pontosan ebbe az ingatlanba kívánjuk-e fektetni?

Az a) kérdésre mindenki tud érzések, élmények alapján válaszolni. A b) kérdés azonban egy komplex pénzügyi kérdés, melyet a hagyományos gondolkodás alapján csak rosszul lehet megválaszolni.

A következőket állítom:

1)      Az ingatlan kockázatos befektetés, amely abban nyilvánul meg, hogy az átlagos adottságú ingatlanok értéke szélsőségesebben változik, mint egy átlagos kockázatú értékpapír portfólió értéke. Amennyiben a vásárláshoz hitelfelvétel is kapcsolódik (főleg a saját keresetünktől eltérő devizanemben), akkor pedig az egyik legkockázatosabb pénzügyi instrumentumhoz jutottunk el.

2)      Egy család befektetési portfóliójának az élethelyzetek és célok függvényében több kockázati és likviditási szintet megtestesítő elemet kell tartalmaznia. Bizonyos portfólió elemek kiépítése csak akkor lehetséges, hogy ha az alapvető biztonságot adó befektetések már rendelkezésre állnak – példának okáért egy kisgyermekes, további gyermekeket tervező fiatal családnak minimum 12-18 hónapos megélhetési költségének megfelelő összeget likvid, kockázatmentes instrumentumban kell tartania. Ha ez teljesült, akkor lehet továbblépni és nagyobb kockázatot vállalni – úgy, hogy ehhez az összeghez nem nyúlhat, csak előre nem látott „havaria” helyzetben (állás elvesztése, egészségügyi problémák, káresemények).

3)      Az egyedi ingatlanok beszerzésének és tartásának magasak a költségei – gondoljunk csak az illetékekre, az ügyvédi költségekre vagy a biztosítási díjakra.

4)      Az ingatlanok egyedi kockázatai és átlagos költségszintjei csak portfólióépítéssel csökkenthetőek – ellenkező esetben a befektetett tőkénk egyetlen, általunk sokszor nem kontrollálható és kezelhető eseménnyel jelentősen csökkenhet, még akkor is, ha egyébként az adott ingatlan megfelelő ár-érték arányú befektetés (lett volna).

5)      Egy átlagos lakás maximális élettartama 40-60 év. Ezt azt jelenti, hogy az állagmegóváshoz évente a lakás értékének 2-3%-át el kell költeni felújítási, javítási, fejlesztési munkákra. Ha ezt nem évente tesszük meg, hanem ritkábban, akkor persze az összegek kumulálódnak.

Fentiek alapján szinte bizonyos, hogy jóval kevesebb családnak szabadna vagyonának döntő részét ingatlanba fektetni. A felszabaduló forrásból lehetne az ingatlannál jóval gyorsabban megtérülő befektetéseket végrehajtani, vállalkozást indítani, saját magunkba és gyermekeinkbe invesztálni (kultúra, tanulás, idegen nyelv) és persze létrehozni azokat az alapvetően szükséges megtakarítási tartalékokat, amik a családok döntő többségénél nem állnak rendelkezésre. Persze ekkor lakbért is kell fizetni, viszont ennek lesz forrása is: szabad tőkéntből megvalósított befektetések hozama és az így fel nem merülő, ingatlantulajdonláshoz kapcsolódó költségek (és a ki nem fizetett jelzálogkölcsön kamat).

Ha pedig a befektetési portfólió egy részét – helyesen – ingatlanhoz kötődően szeretnénk fektetni, akkor arra ott vannak az ingatlanalapok vagy egyéb instrumentumok (erről egy érdekes bejegyzést olvastam itt).