Ha a vállalat ingatlan vételére vagy eladására készül, kellemetlen meglepetést okozhat neki a NAV: az adóhivatal ugyanis felülbírálhatja az illeték előre kiszámolt összegét. Lehet-e készülni a többletköltségre és ha igen, hogyan ?
A sajtóban megjelent adatok szerint tavaly 13 ezer esetben bírálta felül az adóhatóság az ingatlan értékét adásvételkor. Átlagosan százezer forinttal kellett több vagyonszerzési illetéket fizetnie az ingatlanvásárlónak. Azért történik ez, mert a NAV gyakran kiszáll az ingatlanhoz és elvégez egy új értékbecslést – ennek az eredménye pedig az illetéktöbblet. (A NAV illeték-megállapítási gyakorlatáról itt a hivatalos állásfoglalás http://www.nav.gov.hu/nav/regiok/eszak_magyarorszag/eszakmagyarorszag/aktualis/szemle0730.html )
Nem vizsgálva azt az „elméleti” esetet, amikor a felek tényleg eltérítik a szerződés szerinti és tényleges árat, azért mindez kellemetlen meglepetéseket okozhat jóhiszemű és szabályos ügyeknél is.
Lássunk két példát:
1. Egy vállalkozás a mai viszonyokra jellemző, nyomott áron kell, hogy eladja ingatlanját, például az egyik „beszorult” hitelezőjének. A NAV azonban évekre visszanyúló adatbázis alapján állapítja meg az értékét és arra vet ki illetéket. Ez pedig előre nem tervezhető többletköltséget okozhat a hitelezőnek (hiszen az ingatlanárak az elmúlt években jellemzően csökkennek), miközben az valószínűleg egyébként is veszteségeket szenved.
2. A befektetni szándékozó vállalkozás, magánszemély végrehajtásból, felszámolásból az ilyen eljárásoknál szokásos, (kockázatokkal arányban álló) nagyon alacsony áron vásárol, majd a NAV a fentiekhez hasonló eljárásban úgy dönt, hogy más árat fogad el alapnak. Korábban a NAV által piacinak meghatározott érték és a szerződés szerinti érték bizonyos különbsége felett még ajándékozási illetékkel is számolni kellett, de 2013. januárja óta ez a szabály kikerült az illetéktörvényből.
Az illetékre nyilvánvalóan nehéz forrást találni (mint mindenre manapság). Ráadásul a NAV is egyre nehezebben ad részletfizetési lehetőséget. Nincs más út, az illetékkel úgy kell számolni, mint az adásvételi ügylet elején felmerülő „hard cost”, vagyis a vételárhoz tartozó készpénzben fizetendő költség.
Az Illetéktörvény rendelkezései szerint az olyan üzletrész-adásvételi tranzakciók, amelyek az ingatlanokat tulajdonló gazdasági társaságokban az egyik fél számára legalább 75%-os tulajdoni hányadot eredményeznek (vigyázat: bizonyos tulajdoni hányadok konszolidáltan értelmezendőek, pl. közeli hozzátartozók, többségi tulajdonban, kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezetek által tulajdonolt üzletrészek), az ingatlan adásvételhez hasonlóan illetékkötelesek. Ha azonban a tranzakció csak 75% alatti tulajdoni hányadot eredményez, akkor a tranzakció illetékmentes.
Az illeték kérdése azonban továbbvisz minket egy másik, kapcsolódó kérdéskörhöz. Ha egy társaság a finanszírozási problémáit ingatlanértékesítéssel akarja kezelni, és sikerül is vevőt találnia, akkor az adásvétel kapcsán az illetékkivetésen túl adózási és tőkerendezési aspektusokra is figyelemmel kell lennie.
1. Nagy az esélye, hogy az ingatlant csak veszteséggel sikerül eladni. Ez csökkenti a saját tőkét, amelyet sokszor nem egyszerű rendezni.
2. Ha egy hitelező veszi meg az ingatlant, akkor várhatóan beszámítja a vételárat a tartozással szemben (nem történik tényleges készpénzmozgás). A mai ingatlanpiacon gyakran az egyetlen vevő épp a hitelező, hiszen a normál adásvétel számára jobb, mint ha a cég ingatlanostul felszámolási eljárás alá kerülne. Ennek okai a magyar felszámolási eljárások „finomságaiban” keresendők. Ha viszont az adásvétel után marad fenn némi tartozás és azt a felek törölni szeretnék, akkor az elengedés növeli az eredeti adós társaságiadó-alapját. Ezt legfeljebb a tárgyévi negatív tételek tudják teljesen kompenzálni; az elmúlt évek veszteségei már csak korlátozottan. A társaságiadó-alap emelkedésének negatív hatása (részben) kezelhető, ha a felek a tartozás teljes összegében kötik meg az adásvételi szerződést, ami viszont emeli az illeték alapját. Tökéletes megoldás tehát nincs. Ha marad is fenn tartozás, akkor sem az elengedés a megfelelő megoldás (pl. a tartozást engedményezés után tőkeemelésre lehet fordítani). Mindez azonban növeli az ügylet bonyolultságát.
Talán a fentiekből is látszik, hogy alapvető fontosságú a nagyobb összegű, a társaságok életére jelentős hatást gyakorló eszköz-adásvételi tranzakciók megfelelő struktúrában történő megvalósítása. Mindez az üzletfeleknek okoz fejtörést és költséget. Az utóbbi tétel egy része ugyan a jogi és pénzügyi tanácsadók díja, de ha segítségükkel sikerül elkerülni a rosszul strukturált ügyletekből fakadó pénzügyi veszteségeket, akkor nyugodtak lehetünk, hogy meg is dolgoztak a pénzükért.
