Ha rendbe akarjuk tenni cégünk pénzügyeit, vagy egyszerűen csak tudatos stratégiai döntéseket akarunk hozni, ismernünk kell eszközeink értékét, így azt a tőkemennyiséget, amelyet megtestesítenek, és amely indokolt esetben felszabadítható belőlük. Ingatlanok esetében ez komoly feladat elé állít bennünket, különösen a jelenlegi pangó, tranzakció hiányos piacon. Bár a könyvelésben gyakran elegendő az amortizált bekerülési értéket szerepeltetni, ennek legtöbbször nem sok köze van a pillanatnyi piaci értékhez.
Amikor megkérdezünk egy szakembert, aki valamelyest ért az ingatlanok értékeléséhez, három és öt közötti számot fog mondani. Ez még nem az eredmény, csak a kiindulópont: a különböző iskolák ennyiféle módszert tartanak használatosnak az értékelés során. És heves vitákba bocsátkoznak az egyes módszerek érvényességéről a különböző ingatlantípusok, illetve értékelési célok függvényében.
Talán két dolog van, amiben ezek az iskolák mind megegyeznek: az egyik, hogy ha találunk a vizsgált ingatlanhoz hasonlókat, amelyeket a közelmúltban adtak-vettek, azok áraiból következtethetünk a piaci értékre (összehasonlító értékbecslés). A másik, hogy – mivel a tőkebefektetés törvényszerűségeinek itt is érvényesülniük kell – az ingatlan (tényleges vagy várható) jövedelmeiből kiindulva is eljuthatunk annak piaci értékéhez. Természetesen a piaci összehasonlításnak az utóbbi módszer esetén is fontos szerepe van, egyrészt a bevételek, másrészt az azok tőkésítéséhez alkalmazott ráta meghatározása során.
Ebből világosan látszik, hogy a mai piacon miért különösen nehéz valós értékeket rendelnünk az ingatlanjainkhoz. Akkor tudunk megbízható becslést adni a piaci értékre, ha onnan szerezzük hozzá az információt, ahol ezek az értékek kialakulnak: a piacról. Akkor sem volt könnyű dolgunk, amikor az még viszonylag egészségesen működött, mert Magyarországon az ingatlan tranzakciók gyakran nem transzparens módon zajlanak. Ma pedig, amikor rendkívül ritkák a tranzakciók, illetve azok egy jelentős része bizonyos kényszerek hatására jön létre (pl. felszámolás vagy banki biztosíték érvényesítése), igen kevés a lehetőségünk arra, hogy a piaci érték szokásos értelmezésének1 megfelelő árakat figyelhessünk meg.
Ilyen helyzetben az értékek meghatározása közvetett összehasonlításokkal, illetve komplex, kevésbé robusztus módszerekkel lehetséges. Különösen igaz ez fejlesztési ingatlanokra (telkek, jelentős beruházást igénylő épületek), amelyek értékelése még békeidőben is a nehezebb feladatok közé tartozik. Itt, ha nem találunk nagyon hasonló ingatlanok tárgyában történt tranzakciókat (és túl jókat, frisseket jellemzően nem fogunk találni), a maradványelvű megközelítés sem fog sokat segíteni, mert a ma érvényes építési költség – bérleti bevétel – befektetői hozam hármas a legritkább esetben alkalmas egy fejlesztés profitábilis végrehajtására. Amit felépítünk és bérbe adunk, az alig vagy egyáltalán nem fog többet érni, mint amennyit befektettünk – éppen ez az, ami miatt nagyon gyenge a piacon az üzleti alapú fejlesztői tevékenység.
A feladat nem reménytelen, de ha lényeges döntést szeretnénk ingatlanunk értékének ismeretében meghozni, jól nézzük meg, hogy kitől fogadunk el tanácsot! Univerzálisan használható formulát az értékek meghatározásához nem tudunk adni, azt szakemberre kell bízni. Egy biztos: ami korábban, például a kétezres évek közepén érvényes volt, az ma nem az – és azt is tudhatjuk, hogy milyen irányba mozdultak el ezek az értékek. A tanácsadók napi élménye, hogy kemény, sokszor érzelmi megnyilvánulásoktól sem mentes vitákat kell folytatniuk saját ügyfeleikkel, mire azok elfogadják, hogy mind a korábbi szintekhez, mind az újraelőállítási költségekhez képest igen alacsony ma az az összeg, amelyet a piac hajlandó megfizetni az ingatlanok nagy többségéért. Ennek több oka van, de elsők között kétségtelenül a reálgazdaság általános gyenge teljesítményét, a finanszírozás elégtelen kínálatát és az országkockázatnak az elvárt hozamokban való lecsapódását kell említenünk.
Ha azt mérlegeljük, hogy vállalkozásunk eszközállományában valamilyen lényeges változást hajtunk végre, hogy annak tevékenységét és/vagy finanszírozását fenntarthatóvá tegyük, nem kergethetünk ábrándokat. Ilyenkor azt szeretnénk tudni, hogy milyen ár mellett tudunk egy tényleges tranzakciót megvalósítani egy létező vevővel, aki létező pénzből fizet. Ma pedig egyikből sincs sok.
Mindamellett hasznos, ha ismerjük azokat az értékeket, amelyeket ingatlanunk korábban, egészségesebb piaci körülmények között elért, hiszen ez legalább a nagyságrendjét elárulja a benne rejlő potenciálnak. Itt nem elsősorban a válságot közvetlenül megelőző egy-két évre kell gondolni; ahhoz hasonló viszonyokra belátható időn belül senki nem számít. A kétezres évtized első felében tapasztalt piac értékek azonban viszonyítási pontot adhatnak arra nézve, hogy mit is várhatunk a remélhetőleg elérkező kilábalástól.
