Valahogy boldogulni az eredeti tulajdonossal vagy átvenni a hasznosítást: ez a két út állt és áll azon bankok előtt, amelyek a válság miatt küszködő hotelek finanszírozásába ragadtak. Mire kell figyelnie egy új tulajdonosnak vagy külső üzemeltetőnek, ha egy bank által tulajdonolt szállodát szeretne megvenni vagy menedzselni?
2009-től kezdődően a szálloda-beruházások külső finanszírozói, a bankok döntési helyzetbe kerültek. Az üzletileg már nem motivált tulajdonosok jobb esetben elengedték, rosszabb esetben „megkopasztották” a projekteket. A bankok ekkor vagy maradtak finanszírozók és a tulajdonost azzal próbálták motiválni, hogy hitelt engedtek el vagy egyéb módon teremtették meg a lehetőségét, hogy az pénzt tudjon keresni a hitelkamatok fizetése mellett is. Avagy átvették tulajdonba az ingatlanokat és maguk próbálkoznak a hasznosítással.
Mindkét változatra volt példa, inkább kevesebb, mint több sikerrel. A hitelelengedés önmagában soha nem elégséges, az új körülmények közt az üzleti modellt is módosítani kell. A második változatban az derült ki, hogy a bankok nem túl hatékony és rugalmas ingatlantulajdonosok, hiszen a szállodaipar minden elemében messze van a pénzügyi intézmények világától.
A nagyobb átvett hotelek esetében professzionális üzemeltetőket vontak be, ám az ingatlanok többsége eredendően alkalmatlan a külső üzemeltetésre. Speciális vendégkör, hatékony költségstruktúra hiánya, magas adóterhelés, elégtelen kereslet, nem megfelelő üzemméret, szakember és személyzethiány – a legfontosabb okok, amelyek miatt a banki tulajdonú hotelek többsége hagyományos módszerekkel nem menthető meg a komoly leértékelődéstől.
Mégis mit tehetnek a tulajdonossá vált bankok?
Óriási veszteségek realizálásával szabadulhatnak az ingatlantulajdontól: eredeti kihelyezésük akár 50–70 százalékát is leírhatják. A vevő számára az ügylet finanszírozása korlátokba ütközik: új finanszírozó partner nem fog beszállni egy korábban bedőlt hotelprojektbe, a kiszálló bank pedig nem fogja fenntartani a kockázatvállalását. A potenciális vevő számára marad a saját erőből történő vásárlás, ez viszont a tulajdonosi tőke magas hozamigénye miatt kisebb elfogadható vételárat jelent.
A másik lehetőség, hogy olyan kisebb üzemeltető partnereket vonhatnak be, akik képesek pénzt keresni a speciális körülmények közt, miközben a banki ingatlantulajdon fennmarad.
Mindkét esetben az ingatlanokat (tulajdonba vagy üzemeltetésre) átvevő vállalkozásnak négy kardinális fontosságú feladatot mindenképpen el kell végezni:
- Átvilágítás: Az üzemeltetési modell és pénzügyek átvilágítása fontos, de szakmai befektetőnek valószínűleg megoldható feladat. Jóval komolyabb kockázatokat jelent az ingatlanvásárlás kérdése. A tulajdonjog megvásárlásával a kockázat visszafordíthatatlanul hosszú távú. Minden műszaki, energetikai, üzemeltetésbiztonsági kérdés felértékelődik, miközben az ingatlanpiac általános tendenciái és kilátásai is a döntést alapvetően befolyásoló tényezővé válnak.
- Üzleti és pénzügyi terv készítése: Mit és hogyan lehet kihozni az átveendő üzletből? Megkerülhetetlen kérdés. Párhuzamosan üzleti modellben, költségekben, cashflowban és finanszírozásban is kell gondolkodni, miközben óvatosnak, leleményesnek és üzleti szemléletűnek kell lenni.
- Ingatlan birtokbavétele: Minden ingatlan-hasznosítási projekt egyik fontos lépése az ingatlan fizikai átvétele, a közüzemi órák átírása, a becsült állapotok tényszerű és teljeskörű felmérése. Nagyon fontos, hogy az ingatlan adásvételi vagy üzemeltetési szerződésben rögzítésre kerüljenek felek szándékai és ismeretei az ingatlanról, illetve arra vonatkozóan is kerüljenek jogi-üzleti mechanizmusok meghatározásra, ha az eredeti információkhoz képest az átvétel jelentősebb eltérést állapít meg.
- Megfelelő üzemeltetési feltételrendszer kialakítása: A szokásos üzleti kérdéseken túl egy speciális érdekkonfliktus is felszínre tör az ilyen együttműködések esetében. A rövidebb távú (túlélésre koncentráló) banki „kényszer-tulajdonosi” szemlélet háttérbe szorítja a beruházási igényeket, felújítási szükségleteket. Az üzemeltető viszont korlátozott ideig „lakik” az épületben, az üzemeltetési profit terhére csak gyors megtérülésű beruházásokat fog megvalósítani.
Az ingatlan hasznosításához a vállalkozásnak az esetleges ingatlanvásárláson túl is jelentős beruházást kell végrehajtania, elsősorban a humán tőkébe és a szállodai készletekbe (élelmiszer, textíliák, éttermi eszközök). A tulajdonjog átvételekor valószínűleg az adásvételi tárgyalások részévé lehet tenni ezt a problémát. Üzemeltetési megállapodáskor azonban legfeljebb az ingatlantulajdonos bank számára vállalható kockázat a vállalkozás hitelezése.
Az üzleti lehetőség adott: számos szállodaingatlan új tulajdonost vagy üzemeltetőt keres. De ne feledjük: nem ugyanaz a munka felépíteni és jól működtetni egy vállalkozást, mint átvenni valamit, átalakítani, majd integrálni.
