Kétrészes cikkünk első részében azokat a szempontokat gyűjtöttük össze, amelyeket egy vállalat egy új ingatlannal szemben támasztott, helyszínt és fizikai-műszaki tulajdonságokat érintő követelményeinek meghatározása során érvényesít. Most a „mit” után a „hogyan”-t vizsgáljuk: vegyük vagy béreljük a szükséges ingatlant?
Előző bejegyzésünk végén már sugalmaztuk a választ: attól függ.
Általában racionálisabban hangzanak a bérlet mellett szóló érvek, amelyek aduásza jellemzően az, hogy a tőkét a főtevékenységbe kell fektetni, nem pedig nagy értékű ingatlanokban lekötni. Ezzel szemben a tulajdonhoz való ragaszkodást két fő okkal szokták magyarázni: egyrészt azzal, hogy nincs a piacon olyan bérbevehető ingatlan, amilyen a vállalkozásnak kell, másrészt a bérlet komoly kockázatokkal járna (például a bérlet lejártával elveszítjük a fontos telephelyet, vagy a bérbeadónk egyszer csak valamelyik nagy versenytársunk érdekkörébe kerül).
Ezek a kockázatok sok esetben eltúlzottan jelennek meg, és gyakran csak a Magyarországon szokásos szemlélet érvényesül, mely szerint az ingatlan kizárólag saját tulajdonban az igazi, és megpróbálják ezt racionálisnak hangzó érvekkel alátámasztani. Nem vitatjuk azonban, hogy az érvek között mindig lehetnek érvényesek és az adott helyzetben meglehetősen erősek is. Lehet szó egy valóban speciális ingatlanigényről, egy nagyon fejletlen helyi piacról, egy különleges versenyszituációról vagy akár a különböző eszközpiacokon fennálló kockázat-hozam viszonyok sajátos alakulásáról – ezek közül egy is elég lehet, hogy a tulajdont ítéljük az egyetlen elfogadható megoldásnak.
A bérlet és a tulajdon közötti döntésre tehát nincs általános recept. Álljon itt most két olyan érv, amelyeket megfontolandónak ítélünk – az igazságosság jegyében mindkét megoldás mellett egy-egy:
- Aki ingatlant vásárol, az kiteszi magát az ingatlanpiac ciklusainak, még ha ez nem is tudatosul benne. Főleg akkor van szükség különös körültekintésre, ha ezek jó eséllyel egybeesnek a főtevékenység ciklusaival. Konkrét példánk is van a nem túl távoli múltból: egy teherfuvarozáshoz kapcsolódó eszközök kereskedelmével foglalkozó hazai vállalkozás a kétezres években jelentősen bővítette tevékenységét, amelyhez nagyobb ingatlanra volt szüksége. Ezt devizában denominált bankhitel segítségével és további növekedés feltételezésével valósította meg; vagyis jó nagy ingatlant vásárolt és alaposan eladósodott miatta. Amikor 2008-ban a válság elérte a magyar piacot, a főtevékenység egy-két év alatt a töredékére esett vissza, miközben a pár éve vásárolt ingatlan is leértékelődött. A vállalkozó azzal szembesült, hogy pont akkor nem tudja felszabadítani a lekötött tőkéjét, amikor az adósság már a vállalkozás létét fenyegeti, nem tudja rugalmasan a szűkebb tevékenységhez igazítani a használt ingatlan méretét, illetve nem látja a hasznát a gyenge piac miatt egyébként csökkenő bérleti díjaknak sem. Bérlőként ugyanezekhez a viszonyokhoz sokkal hatékonyabban tudott volna alkalmazkodni, így kockázatai nemhogy súlyosabbak, hanem jóval egyszerűbben kezelhetőek lettek volna.
- Lapozzunk a naptárban a jelenhez: azt látjuk, hogy az ingatlanpiac továbbra is pang, aki most vásárol ingatlant, az rendkívül olcsón juthat hozzá. Annyira olcsón, hogy az ár gyakran a válság előtti érték (vagy akár az előállítási költség) töredékét teszi ki. Mindehhez egy olyan forrás is megjelent a piacon, amely korábban elképzelhetetlen áron kínál finanszírozást, méghozzá forint-alapon: az MNB Növekedési Hitelprogramja (NHP). Ez a két tény együtt olyan feltételeket teremt, amelyek mellett igen könnyű arra a konklúzióra jutni, hogy ma egy NHP-hitelből vásárolt székhely vagy telephely az ideális megoldás – feltéve, hogy kellő bizonyossággal meg tudjuk ítélni vállalkozásunk 5–10 éves időtávon várható teljesítményét.
