A Magyar Nemzeti Bank április 8-án a Növekedési Hitelprogram (NHP) feltételeinek könnyítését jelentette be. Miután az elmúlt hónapokban sorra jelentek meg az NHP-kihelyezések elégtelen volumenéről szóló hírek, ez a döntés nem meglepő. Ahogyan erről a monetáris politikai eszközről általában, a mostani lépésről is sokan fognak még értekezni a közeljövőben; mi most megelégszünk azzal, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac szempontjából értékeljük a változásokat. Pozitívan.
2013 végére világosan látszott, hogy az NHP második szakasza (az akkor ismert feltételek mellett) túlságosan nagy hatással nem lesz erre a piacra. A jegybank az első szakaszhoz képest erősen korlátozta az ebből a forrásból finanszírozható hitelcélok körét azért, hogy ez a kulcsfontosságúnak tekintett és potenciálisan igen költséges eszköz valóban a gazdasági növekedést szolgálja. Ezt úgy akarta megvalósítani, hogy a befektetési tevékenységet (ilyen például a bérbeadási céllal történő ingatlanvásárlás) nem tekintette támogatandónak, ha az nem jár együtt valamilyen építést vagy bővítést megvalósító beruházással. Kivétel volt ez alól a devizahitelek kiváltása, ahol viszont a keretet szűkítették radikálisan.
Tovább nehezíti az NHP hozzáférhetőségét az, hogy a bankok csak akkor érdekeltek annak kihelyezésében, ha a finanszírozandó projekt kockázatához viszonyítva elégségesnek ítélik a maximált kamatot . Az ingatlanpiacon gyakran nem ez a helyzet.
Olyan piacról beszélünk ugyanis, ahol az adásvételek volumene évek óta igen alacsony, ahol ingatlanfejlesztés szinte nem is létezik, és ahol a bankok finanszírozási tevékenységét megbénítja a mérlegükben felhalmozódott rengeteg rossz hitel, valamint adósoktól elvett ingatlan. Ilyen környezetben nem vagy csak igen korlátozottan értelmezhetők a piaci árak, és ez a tény már önmagában súlyos kockázatot jelent minden tőkebefektetés szempontjából. A piaci likviditás hiánya tehát tetézi a meglévő problémákat, és a távoli jövőbe odáz bármiféle kilábalást.
A likviditás nem önmagáért való érték: annak hiányában a tulajdonosok nem képesek szükség esetén pénzzé tenni eszközeiket és így rendezni mérlegüket; a befektetők és a fejlesztők nem látják a pozíciójuk majdani lezárásának lehetőségét, a bankok pedig nem képesek megbízhatóan megítélni, hogy az egyes ügyletek finanszírozásával milyen kockázatot vállalnak. Ha nincs likviditás, akkor nincsen sem professzionális ingatlanfejlesztés, sem építkezés – elég csak az építőiparra tekintenünk, amely jelenleg a nagy állami beruházások ellenére is a 2006-os teljesítmény kétharmada alatt teljesít, így a növekedésre és foglalkoztatásra gyakorolt hatása is ennek megfelelő.
Éppen ezért tartjuk üdvözlendőnek a bejelentett változtatásokat, mindenekelőtt a harmadikat: „lehetővé válik kereskedelmi ingatlanok bérbeadási célú megvásárlásának refinanszírozása is azokban az esetekben, ha az nem teljesítő vagy felmondott hitelhez kapcsolódik”. Értelmezésünk szerint ez annyit jelent, hogy a Magyar Nemzeti Bank 2,5%-os kamatozású hitellel segíti azt a befektetőt, aki megszabadít egy bankot akár egy rosszul teljesítő hiteltől (egyúttal az ő ügyfelét is a számára súlyos teherrel járó eszköztől), akár egy, már az adóstól elvett ingatlantól.
A rendelkezésre álló információk alapján ezt a piaci likviditás javítása és a banki finanszírozási képesség erősítése irányába tett fontos lépésnek kell tekintenünk. A részletes feltételek még nem ismertek, és az eddigi tapasztalatok szerint érdemben éppen ezek határozzák meg, mennyire lesz elérhető a hitel a konkrét helyzetekben. Mindenesetre reméljük, hogy a jegybanki szándék megegyezik azzal, amit ma a legfrissebb sajtóközleményből kiolvashatunk, és a későbbiekben megfogalmazandó szabályozás is elősegíti annak érvényre jutását.
