HTML doboz

HTML

A Reconcept

A Reconcept a magyar piacon egyedülállóan a válságba jutott és működési nehézségekkel küzdő, de megmenthető vállalkozások összetett pénzügyi problémáira nyújt hosszú távú megoldást.

RECONCEPT.HU

Reconcept Blog

Blog vállalati pénzügyekről és vállalkozással kapcsolatos gazdasági témákról, fókuszban a sikeres vállalkozás és az ehhez szükséges pénzügyi és üzleti struktúrák kialakítása, eredményes működtetése. Vélemények, tények, hírek, elemzések és ötletek, amelyek segítenek eligazodni az üzleti világban.

Kapcsolat

A bloggal kapcsolatosan felmerülő kérdéseivel, kéréseivel kapcsolatosan, keressen minket bizalommal az alábbi elérhetőségünkön: blog <k u k a c> reconcept.hu

Taxative blog

jalsovszky_uj_arany.png

Friss topikok

Házszabály

Olvasóink szabad vélemény-nyilvánítási jogát tiszteletben tartva, fenntartjuk a jogot a bejegyzéseinkre érkező hozzászólások moderálására, amennyiben azok:

  1. egyéneket, társadalmi csoportokat, kisebbségeket sértő vagy bántó, diszkriminatív, túlzóan obszcén, vulgáris kifejezéseket tartalmazó,
  2. jogellenes vagy jogsértő bejegyzések;
  3. a hozzászólások és hozzászólók szándékos megzavarására irányulnak; 
  4. szándékosan félrevezető jellegűek;
  5. tisztán politikai tartalmúak;
  6. a témához nem kapcsolódó, öncélú, szervezkedésre buzdító megnyilvánulások;
  7. sértik mások szerzői, szellemi alkotáshoz fűződő jogait;
  8. reklámnak és spamnek, illetve egyéb, rendeltetésellenes felhasználói magatartásnak minősülnek.

Moderálás

Bejegyzésre érkező hozzászólások moderálására a Reconcept Kft. a jogot fenntartja. A hozzászólás a beérkezéstől számított maximum 24 órán belül megjelenik. A hozzászólások, nem feltétlenül tükrözik a Reconcept Kft. véleményét, azok tartalmáért a társaság nem tehető felelőssé.

Jogi közlemény

Az oldalon és a bejegyzésekben közzétett információk, elemzések és következtetések tájékoztató jellegűek és nincsenek tekintettel az olvasók egyéni igényeire és adójogi helyzetére. A közölt adatok teljességéért, pontosságáért valamint aktualitásáért a Reconcept Kft. nem vállal felelősséget. A közzétett információk nem minősülnek továbbá tanácsadásnak (úgymint adó-, jogi- vagy egyéb tanácsadásnak), és ezáltal nem helyettesítik a társaságunk szakértőivel folytatott személyes megbeszélést. A jelen honlapon feltüntetett linkeken keresztül elérhető weboldalakon található információk alapján hozott, illetve az azokra alapozott üzleti döntésekből eredő károkért a Reconcept Kft. nem vállal felelősséget.

 

A lakástulajdonról és lakóingatlanba történő befektetésről még egyszer

2014.08.21. 12:19

Előző bejegyzésünk a blog méreteihez képest nagy érdeklődésre tartott számot. A véleményeket értelmezve néhány új aspektussal, gondolattal egészítjük ki a lakástulajdon, mint befektetés témáját.

Először is mindenkitől elnézést kérek a bejegyzéshez érkezett kommentek kései közzétételéért. Az ok egyszerű: olyan helyen töltöttem szabadságom, ahonnan a világháló nem elérhető.

 

Rengeteg vélemény érkezett, sok érdekes és értékes meglátás, tapasztalat került megosztásra. Arra gondoltam, hogy az egyenkénti válaszolás helyett folytatom és kiegészítem a korábbi gondolatsort. Azért is szükséges ez, mert újraolvasva a bejegyzést, hiányosnak találtam azt.

A „lakás” kifejezés legalább három különböző fogalmat testesít meg egyszerre. A lakás, mint élettér egy vitathatatlan és alapvető szükséglet. Legyen az garzon, penthouse vagy családi ház, valahová haza kell térnünk, valahol nevelnünk kell gyermekeinket és ki kell elégítenünk alapvető szükségleteinket. Ebben az értelemben a lakás egy elvont fogalom (otthon) és nem függ tulajdoni és finanszírozási helyzettől.

A lakás egyúttal bázis, az (ős)ember barlangja. Biztonságérzetet ad, falai közt normál esetben kevesebbet szorongunk, magabiztosabbak vagyunk. Egyfajta spirituális szentély. Ezt pedig a végsőkig védi az ember, ez amolyan ősi beidegződés. Az előző bejegyzésben megosztott táblázatot érdemes ezen a szemüvegen át nézni. Azon országok lakói, ahol gyakoriak a társadalmi és gazdasági átrendeződések és viharok (ilyenek térségünk országai), azt a védekező mechanizmust alakították ki, hogy minden szállal magukhoz láncolják bázisukat, megveszik azt. Ebben az értelemben tehát a lakás tulajdoni helyzete nem feltétlen semleges. De vegyük észre, hogy ez nem független az adott ország állapotától, az emberek saját magukról és szűkebb-tágabb közösségükről kialakított képétől. Azért tulajdonoljuk „barlangunkat”, mert azt gondoljuk, hogy bármikor elsodorhatja azt (vagy minket) az „élet vihara” és akkor megszűnik a létfenntartó kapocs köztünk. A hozzáállás oka lehet az egyik kommentelő által említett „paraszti gyökerű társadalom”, vagy az az állandóan (például a politika által) elénk állított minta, hogy a biztonságot a saját tulajdonú lakás jelenti. Utóbbira volt példa a rendszerváltáskor az állami lakások bérlőknek történő kedvezményes eladása – az állam nem állított valós és elfogadható alternatívát a tulajdonoscserével szemben (részben ennek köszönhetően ma rengeteg belvárosi ház borzasztó állapotban van, mert a tulajdonosi közösség nem képes azt felújítani).

Jó időkben azonban könnyen ráeszmélhetünk, hogy a „vackunk” nem azért jelent biztonságot a számunkra, mert a tulajdonunk, hanem azért, mert a környezetünk által elismert kizárólagos jogunk van azt használni. Ebben az értelemben is helytállónak gondolom azokat a véleményeket, amelyek a bérlakásrendszer intézményi és jogi hátterét hiányolják hazánkban.

Végül a lakás ingatlan, azaz befektetési eszköz. Biztosan léteznek jó lakóingatlan befektetési lehetőségek. Pár dolgot azonban gondoljunk végig (részben ismétlés, részben pontosítás gyanánt):

  1. Minden nemzetközi elemzés alátámasztja, hogy az ingatlan kockázatos befektetés. Kockázatosabb az állampapíroknál, a magas kapitalizációjú vállalatok által kibocsátott bármilyen értékpapírnál (kötvény, részvény). Persze ez nem baj! Csak annyit jelent, hogy sok pénzt kell tudni keresni az ingatlanokkal, ha a kockázatokat megfelelően ellentételezni akarjuk. Több kommentelő azt állítja, hogy az értékpapír befektetések „eltűnhetnek” vagy „toalett papírrá” silányodhatnak. Lehetséges, de hasonló helyzetek az ingatlanpiacon is adódnak.
  2. A lakásbefektetés az átlagos ingatlanpiaci befektetések közül a kevésbé kockázatosak közé tartozik. De az általánosítás az ingatlanok esetében szinte nem értelmezhető: minden ingatlan és minden ingatlanpiac más és más. A magyar lakáspiac sajnos nem a jobbak közül való: alacsony likviditás és forgalom, magas tranzakciós költségek jellemzik. A válság legrosszabb éveiben szinte csak a budapesti részpiacon születtek üzletek, a dunai panorámás lakások, a belvárosi apartmanok és a budai villalakások iránt volt (mérsékelt) kereslet.
  3. Nem lehet eléggé hangsúlyozni a tartási és állagmegóvási költségek fontosságát. Ezek figyelembevétele nélkül nem értelmezhető az a számtan, mely szerint ha kicsit több a banki törlesztő részlet, mint a bérleti díj, akkor a hülyének is megéri venni, mert a hitel törlesztése után marad „valami”. Valóban, marad egy eszköz, de azt fel kell újítani (egy 20 éves időszak alatt rá kell költeni a bekerülési érték 40-50%-át), biztosítani kell, miközben a benne álló pénzünket máshol is fialtattuk volna. És ha még ez nem lenne elég, akkor vegyük ide azt a speciális tartási költséget, ami a megváltozó élethelyzeteknél merül fel. Bővülő család, elköltöző gyerekek, válás, öregedés – mind, mind olyan szituáció, amikor lakást kéne váltani, hiszen a szükséges élettér nagysága és a pénzügyi teherviselő képeség is változik. Hány fiatal felnőtt kénytelen ma megfelelő élettér nélkül élni, miközben magára maradt szülei 100-150 négyzetméteres lakásban, kétemeletes házban élnek, és még ha szándékuk lenne is eladni az ingatlant, nagyon nehezen, csak súlyos veszteségekkel tudják azt megtenni?

Végére hagytam azt a gondolatot, amit úgy érzek, hogy hiba volt az első részből kihagyni. A befektetés egy roppant személyes tevékenység. Ami egyikünknek felvállalható, másikunkat nem érdekli. Ez jól is van így. A helyes befektetési eljárás azonban az, hogy a lehetőség felmerülése és értékelése során minden olyan jelenlegi és főleg jövőbeni aspektust, tendenciát igyekszünk feltárni, ami a befektetés tartása alatt annak értékét, pénztermelő képességét, valamint ami a befektető általános pénzügyi helyzetét befolyásolja. Ha nem vesszük figyelembe az ingatlan felújítási költségeit (vagy hogy miből fogjuk tudni azt kifizetni), a későbbiek során a piac vagy az események úgyis az orrunk alá dörgölik a hibánkat. Ha nem gondolunk arra, hogy a gyermekeink oktatására, a családunk egészségügyi költségeire, utazásaira, nyugdíjára takarékoskodjunk és azt olyan formában tegyük, ami az adott cél szempontjából kockázatilag és likviditásilag megfelelő, akkor ennek a levét megint csak mi isszuk meg. Persze lehet, hogy mindeközben mi egy ingatlan „boldog” tulajdonosai vagyunk – csak éppen nincs pénzünk a számláink kifizetésére, nyaralásra, jobb gyógyszert venni. A lakásvásárlás tőkearányos hozama nagyságrendileg alacsonyabb, mint a gyermekek oktatásának, saját nyelvtanulásunknak vagy egészségügyi rekreációnk haszna (példának okáért egy egyetemet végzett fiatal egész pályafutása alatt várható összejövedelme lényegesen magasabb egy alap- vagy középfokú végzettséggel rendelkező fiatalénál, miközben a jövedelem realizálásának kisebb a kockázata).

Egy lakás megvásárlása - bármilyen célokat szolgáljon is - befektetés egy eszközbe, így az átvilágítási folyamatot végre kell hajtani. Azt pedig saját házunk táján, hosszú távú szükségleteinknél és adottságainknál kell kezdeni.

Egyszerű a rossz döntésekért másokat hibáztatni. A lakásvásárlásaink közvetlen veszteségeiért, tőkehiányunk miatti nélkülözéseinkért a bankokat tesszük felelőssé, mert drágák és cserben hagytak minket a nehéz helyzetünkben. Pillanatig nem állítom, hogy ez nem igaz. De azért az elgondolkodtató, hogy több tízezer (százezer?) ember önerő nélkül vett lakást, a szülei ingatlanát is jelzálogjoggal beterhelve, miközben semmilyen tartalékkal nem rendelkezett. Ez nem (csak) a bankok hibája, hanem egy hamisnak bizonyult illúzió kergetése, ami arról szól, hogy az ingatlan mindig, mindenkor és legfőképpen mindenki számára a legbiztosabb és legjobb befektetés. Ezzel a tévhittel ideje végleg leszámolni.

4 komment

Címkék: ingatlan befektetés adósság bérlet finanszírozás kockázat veszteség ingatlan vásárlás tulajdonos kockázatvállalás fizetési nehézség portfolioblogger ingatlan piac ingatlan bérlés

A bejegyzés trackback címe:

https://reconcept.blog.hu/api/trackback/id/tr656623005

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Bal 2014.08.22. 08:23:02

Egyszerű a képlet: az ingatlan, mint befektetés akkor éri meg, ha várhatóan lesz értéknövekedés. Magyarországon, ahol a reálérték 20-30%-ot zuhant, a likviditás ötöde a csúcsnak és csak az abszolút minimum forog, irracionális hitelfelvételi undor alakult ki brutális visszafizetési rátával, viszont javul a hitelfelvétel lehetősége, gyakorlatilag a lakásárak MOST nem mehetnek csak felfelé. Nem igazán tudok más asset classról, ami várhatóan akkora hozamot tud majd generálni, mint egy jó helyen levő magyar ingatlan a közeljövőben. Persze nagy a forint kockázata, és egy tulajdonos nem biztos, hogy képes lesz majd átmenni bérlésbe, amikor már nem éri meg, de most tényleg minden arra utal, hogy jó ötlet.

Az amortizáció ellen leginkább jó lokációval lehet védekezni. Ha az ingatlan értékének nagyobb része a telekár, akkor arányosan kisebb az értékvesztés. Egy bódé a Rózsadombon lényegében nem amortizálódik, míg egy kastély Piripócson 30-40 év alatt teljesen leírható.

Összehasonlítható ingatlan Prágában, Varsóban jelenleg kb. duplája a budapestinek. Ha csak a K-európai átlag elérését tételezzük fel, akkor is benne van a magyar ingatlanpiacban egy 100% hozam úgy 10-20 év alatt.

A szokásos érvelés, miszerint inkább fizetem a hitelt mint a bérletet persze marhaság: emiatt senki se vegyen lakást. Nem azért éri meg, hanem a magyar lakáspiac mostani speciális helyzete miatt. Nem biztos, hogy lesz még egy ilyen jó alkalom az életünkben.

nitro1 2014.08.22. 08:23:19

Asszem, ez nem ment ki a főoldalra, nincs egy komment se... :-I Vagy a tulaj megint elutazott Mucsaröcsögére. :-)
De ki mondta, hogy a sok önerő nélküli ember azért vett lakóingatlant, hogy befektessen? Csak lakni akartak valahol, és mivel az akkori törlesztő és az albérlet díja között kicsi volt a különbség, nyilván azt választották, amelyiknél a végén az övék az ingatlan. De ezt a másik poszt hozzászólásaiban többen is leírták.

daddybig 2014.09.29. 20:52:44

Egyetértek, jómagam is a bérlés és a vásárlás közötti kicsiny különbség miatt döntöttem a vásárlás mellett. Az sem volt elhanyagolható szempont, hogy a mindenhol nyomatott lakáskasszák, mint előtakarékossági formák nem igazán vehetők igénybe bérlésre, ergo aki nulláról indul és belevág egy ilyenbe fiatalon, tapasztalatlanul az már el is döntötte a kérdést vagy 25 évre.
Nem az emberek hibája, hanem egyszerűen a szabályrendszer/gazdasági környezet így lett kialakítva. Szerintem.

Reconcept 2014.10.08. 14:13:11

Ma megjelent a portfolio.hu-n egy elemzés a témában: www.portfolio.hu/befektetes/lakas/erdemes_lakasba_fektetni_beszeljenek_a_szamok.1.204649.html
Egy fontos részlet kimaradt: a kockázatok megosztása. A lakásbefektetés azoknak reális alternatíva kockázati szempontból, akik több tízmillió Ft-ot fektetnek be.