HTML doboz

HTML

A Reconcept

A Reconcept a magyar piacon egyedülállóan a válságba jutott és működési nehézségekkel küzdő, de megmenthető vállalkozások összetett pénzügyi problémáira nyújt hosszú távú megoldást.

RECONCEPT.HU

Reconcept Blog

Blog vállalati pénzügyekről és vállalkozással kapcsolatos gazdasági témákról, fókuszban a sikeres vállalkozás és az ehhez szükséges pénzügyi és üzleti struktúrák kialakítása, eredményes működtetése. Vélemények, tények, hírek, elemzések és ötletek, amelyek segítenek eligazodni az üzleti világban.

Kapcsolat

A bloggal kapcsolatosan felmerülő kérdéseivel, kéréseivel kapcsolatosan, keressen minket bizalommal az alábbi elérhetőségünkön: blog <k u k a c> reconcept.hu

Taxative blog

jalsovszky_uj_arany.png

Friss topikok

Házszabály

Olvasóink szabad vélemény-nyilvánítási jogát tiszteletben tartva, fenntartjuk a jogot a bejegyzéseinkre érkező hozzászólások moderálására, amennyiben azok:

  1. egyéneket, társadalmi csoportokat, kisebbségeket sértő vagy bántó, diszkriminatív, túlzóan obszcén, vulgáris kifejezéseket tartalmazó,
  2. jogellenes vagy jogsértő bejegyzések;
  3. a hozzászólások és hozzászólók szándékos megzavarására irányulnak; 
  4. szándékosan félrevezető jellegűek;
  5. tisztán politikai tartalmúak;
  6. a témához nem kapcsolódó, öncélú, szervezkedésre buzdító megnyilvánulások;
  7. sértik mások szerzői, szellemi alkotáshoz fűződő jogait;
  8. reklámnak és spamnek, illetve egyéb, rendeltetésellenes felhasználói magatartásnak minősülnek.

Moderálás

Bejegyzésre érkező hozzászólások moderálására a Reconcept Kft. a jogot fenntartja. A hozzászólás a beérkezéstől számított maximum 24 órán belül megjelenik. A hozzászólások, nem feltétlenül tükrözik a Reconcept Kft. véleményét, azok tartalmáért a társaság nem tehető felelőssé.

Jogi közlemény

Az oldalon és a bejegyzésekben közzétett információk, elemzések és következtetések tájékoztató jellegűek és nincsenek tekintettel az olvasók egyéni igényeire és adójogi helyzetére. A közölt adatok teljességéért, pontosságáért valamint aktualitásáért a Reconcept Kft. nem vállal felelősséget. A közzétett információk nem minősülnek továbbá tanácsadásnak (úgymint adó-, jogi- vagy egyéb tanácsadásnak), és ezáltal nem helyettesítik a társaságunk szakértőivel folytatott személyes megbeszélést. A jelen honlapon feltüntetett linkeken keresztül elérhető weboldalakon található információk alapján hozott, illetve az azokra alapozott üzleti döntésekből eredő károkért a Reconcept Kft. nem vállal felelősséget.

 

Hotelektől szabadulnának a bankok: hogyan profitáljunk ebből?

2014.04.30. 09:04

Valahogy boldogulni az eredeti tulajdonossal vagy átvenni a hasznosítást: ez a két út állt és áll azon bankok előtt, amelyek a válság miatt küszködő hotelek finanszírozásába ragadtak. Mire kell figyelnie egy új tulajdonosnak vagy külső üzemeltetőnek, ha egy bank által tulajdonolt szállodát szeretne megvenni vagy menedzselni?

2009-től kezdődően a szálloda-beruházások külső finanszírozói, a bankok döntési helyzetbe kerültek. Az üzletileg már nem motivált tulajdonosok jobb esetben elengedték, rosszabb esetben „megkopasztották” a projekteket. A bankok ekkor vagy maradtak finanszírozók és a tulajdonost azzal próbálták motiválni, hogy hitelt engedtek el vagy egyéb módon teremtették meg a lehetőségét, hogy az pénzt tudjon keresni a hitelkamatok fizetése mellett is. Avagy átvették tulajdonba az ingatlanokat és maguk próbálkoznak a hasznosítással.

Mindkét változatra volt példa, inkább kevesebb, mint több sikerrel. A hitelelengedés önmagában soha nem elégséges, az új körülmények közt az üzleti modellt is módosítani kell. A második változatban az derült ki, hogy a bankok nem túl hatékony és rugalmas ingatlantulajdonosok, hiszen a szállodaipar minden elemében messze van a pénzügyi intézmények világától.

A nagyobb átvett hotelek esetében professzionális üzemeltetőket vontak be, ám az ingatlanok többsége eredendően alkalmatlan a külső üzemeltetésre. Speciális vendégkör, hatékony költségstruktúra hiánya, magas adóterhelés, elégtelen kereslet, nem megfelelő üzemméret, szakember és személyzethiány – a legfontosabb okok, amelyek miatt a banki tulajdonú hotelek többsége hagyományos módszerekkel nem menthető meg a komoly leértékelődéstől.

Mégis mit tehetnek a tulajdonossá vált bankok?

Óriási veszteségek realizálásával szabadulhatnak az ingatlantulajdontól: eredeti kihelyezésük akár 50–70 százalékát is leírhatják. A vevő számára az ügylet finanszírozása korlátokba ütközik: új finanszírozó partner nem fog beszállni egy korábban bedőlt hotelprojektbe, a kiszálló bank pedig nem fogja fenntartani a kockázatvállalását. A potenciális vevő számára marad a saját erőből történő vásárlás, ez viszont a tulajdonosi tőke magas hozamigénye miatt kisebb elfogadható vételárat jelent.

A másik lehetőség, hogy olyan kisebb üzemeltető partnereket vonhatnak be, akik képesek pénzt keresni a speciális körülmények közt, miközben a banki ingatlantulajdon fennmarad.

Mindkét esetben az ingatlanokat (tulajdonba vagy üzemeltetésre) átvevő vállalkozásnak négy kardinális fontosságú feladatot mindenképpen el kell végezni:

  1. Átvilágítás: Az üzemeltetési modell és pénzügyek átvilágítása fontos, de szakmai befektetőnek valószínűleg megoldható feladat. Jóval komolyabb kockázatokat jelent az ingatlanvásárlás kérdése. A tulajdonjog megvásárlásával a kockázat visszafordíthatatlanul hosszú távú. Minden műszaki, energetikai, üzemeltetésbiztonsági kérdés felértékelődik, miközben az ingatlanpiac általános tendenciái és kilátásai is a döntést alapvetően befolyásoló tényezővé válnak.
  2. Üzleti és pénzügyi terv készítése: Mit és hogyan lehet kihozni az átveendő üzletből? Megkerülhetetlen kérdés. Párhuzamosan üzleti modellben, költségekben, cashflowban és finanszírozásban is kell gondolkodni, miközben óvatosnak, leleményesnek és üzleti szemléletűnek kell lenni.
  3. Ingatlan birtokbavétele: Minden ingatlan-hasznosítási projekt egyik fontos lépése az ingatlan fizikai átvétele, a közüzemi órák átírása, a becsült állapotok tényszerű és teljeskörű felmérése. Nagyon fontos, hogy az ingatlan adásvételi vagy üzemeltetési szerződésben rögzítésre kerüljenek felek szándékai és ismeretei az ingatlanról, illetve arra vonatkozóan is kerüljenek jogi-üzleti mechanizmusok meghatározásra, ha az eredeti információkhoz képest az átvétel jelentősebb eltérést állapít meg.
  4. Megfelelő üzemeltetési feltételrendszer kialakítása: A szokásos üzleti kérdéseken túl egy speciális érdekkonfliktus is felszínre tör az ilyen együttműködések esetében. A rövidebb távú (túlélésre koncentráló) banki „kényszer-tulajdonosi” szemlélet háttérbe szorítja a beruházási igényeket, felújítási szükségleteket. Az üzemeltető viszont korlátozott ideig „lakik” az épületben, az üzemeltetési profit terhére csak gyors megtérülésű beruházásokat fog megvalósítani.

Az ingatlan hasznosításához a vállalkozásnak az esetleges ingatlanvásárláson túl is jelentős beruházást kell végrehajtania, elsősorban a humán tőkébe és a szállodai készletekbe (élelmiszer, textíliák, éttermi eszközök). A tulajdonjog átvételekor valószínűleg az adásvételi tárgyalások részévé lehet tenni ezt a problémát. Üzemeltetési megállapodáskor azonban legfeljebb az ingatlantulajdonos bank számára vállalható kockázat a vállalkozás hitelezése.

Az üzleti lehetőség adott: számos szállodaingatlan új tulajdonost vagy üzemeltetőt keres. De ne feledjük: nem ugyanaz a munka felépíteni és jól működtetni egy vállalkozást, mint átvenni valamit, átalakítani, majd integrálni.

 

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan hotel bank bérlet finanszírozás ingatlan vásárlás üzleti terv portfolioblogger restrukturálás reorganizáció

A bejegyzés trackback címe:

https://reconcept.blog.hu/api/trackback/id/tr336098011

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.